La certificazione energetica è un processo di valutazione finalizzato a fornire informazioni trasparenti sulla qualità energetica degli immobili. Questo strumento permette di classificare un edificio in base ai suoi consumi, promuovendo l'efficienza e anche di risparmiare sulle bollette di luce e gas.

Indice

Che cos’è la certificazione energetica
Quando è obbligatoria la certificazione energetica
Chi rilascia l'APE energetica e come si richiede
Costi della certificazione energetica
Normativa di riferimento sulla certificazione energetica
FAQ

Che cos’è la certificazione energetica

La certificazione energetica degli edifici è una procedura standardizzata che attesta la prestazione energetica di un immobile, indicando gli interventi di miglioramento più convenienti. Si tratta di un documento, redatto da un tecnico abilitato, che analizza le caratteristiche architettoniche e impiantistiche di un edificio per determinarne il consumo energetico.

APE (Attestato di Prestazione Energetica): significato e ruolo

Il documento ufficiale che riassume i risultati della certificazione è l'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Introdotto in Italia dal Decreto Legge 63/2013 in sostituzione del precedente ACE (Attestato di Certificazione Energetica), definisce le prestazioni energetiche di un'abitazione o di un intero edificio.

L'APE classifica l'immobile in una scala che va da A4 (efficienza massima) a G (efficienza minima), fornendo una stima precisa dei consumi per riscaldamento, raffrescamento, ventilazione e produzione di acqua calda sanitaria. La sua funzione è quella di informare proprietari, acquirenti o affittuari sulle caratteristiche energetiche dell'immobile, permettendo una valutazione consapevole dei costi di gestione e dell'impatto ambientale.

L'analisi per la redazione del certificato APE considera diversi fattori, tra cui:

Caratteristiche geometriche e di esposizione dell'edificio.
Qualità dell'isolamento termico di pareti, tetto e infissi.
Tipologia ed efficienza degli impianti di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda.
Eventuale presenza di sistemi di ventilazione meccanica o di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Quando è obbligatoria la certificazione energetica

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento il cui obbligo è normato con precisione dal Decreto Legislativo 192/2005 e successive modifiche. La sua redazione è richiesta in svariate circostanze che coinvolgono la vita di un immobile, dalla costruzione alla sua commercializzazione.

Nello specifico, è obbligatorio per:

Edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a demolizione e ricostruzione.
Ristrutturazioni importanti, dove si distinguono interventi di primo livello, quando si riqualifica oltre il 50% della superficie disperdente insieme agli impianti, e di secondo livello, quando i lavori interessano almeno un quarto dell’involucro edilizio, anche senza il rifacimento degli impianti.
Compravendita immobiliare: per tutti i trasferimenti di proprietà a titolo oneroso.
Contratti di locazione: per la stipula di nuovi contratti di affitto, inclusi quelli di singole unità immobiliari.
Trasferimenti a titolo gratuito, come le donazioni, con l'esclusione delle successioni ereditarie.
Annunci immobiliari: la pubblicazione di un annuncio di vendita o affitto deve obbligatoriamente riportare l'indice di prestazione energetica e la classe energetica dell'immobile.
Accesso a incentivi e detrazioni fiscali legati alla riqualificazione energetica.
Edifici pubblici: le strutture con una superficie utile superiore a 250 mq devono dotarsi di APE.

Certificazione energetica per la casa

Per gli immobili a uso residenziale, vige l'obbligo di dotarsi di APE. Che si tratti di un appartamento, di una villetta o di un'altra tipologia di abitazione, la certificazione energetica casa è un documento fondamentale per la sua gestione sul mercato. Il proprietario è tenuto a sostenere i costi per la sua redazione e a fornirlo aggiornato in caso di interventi che ne modifichino le prestazioni.

Obbligo in caso di affitto o vendita

Nei processi di compravendita e locazione, la normativa impone regole stringenti:

Nella vendita: il proprietario deve rendere disponibile l'APE al potenziale acquirente fin dalle prime fasi della trattativa e consegnarlo ufficialmente al momento del rogito notarile. Il documento deve essere allegato all'atto di compravendita.
Nell'affitto: l’APE deve essere mostrato al potenziale inquilino e consegnato al momento della stipula del contratto. Nei contratti relativi a interi edifici il documento deve anche essere allegato al contratto stesso, mentre per le singole unità immobiliari è sufficiente la consegna e l’inserimento della clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni sulla prestazione energetica.

La mancata dotazione dell'APE in queste circostanze comporta sanzioni amministrative significative.

Immobili esenti da certificazione energetica

Non tutti gli edifici devono presentare una certificazione energetica obbligatoria. La normativa prevede specifiche esclusioni, tra cui:

Fabbricati agricoli, artigianali o industriali non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo.
Edifici isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.
Edifici non dotati di un sistema di climatizzazione, come ad esempio box, cantine, autorimesse e depositi.
Luoghi di culto e fabbricati destinati ad attività religiose.
Ruderi e "scheletri strutturali", ovvero immobili venduti al rustico e privi di agibilità, a condizione che tale stato sia esplicitamente dichiarato nell’atto notarile e l’immobile sia privo di impianto di climatizzazione.
Immobili vincolati come beni di interesse storico, artistico o paesaggistico, nei quali l’adeguamento alle prescrizioni comporterebbe un’alterazione sostanziale del carattere o dell’aspetto dell’edificio, circostanza che deve essere accertata dal parere dell’autorità competente.

Chi rilascia l'APE energetica e come si richiede

L’APE energetica deve essere redatta e rilasciata esclusivamente da un tecnico abilitato, definito certificatore energetico. Si tratta di un professionista qualificato e indipendente, con competenze specifiche in materia.

La richiesta dell'APE, invece, è un processo che parte dal proprietario dell'immobile e coinvolge diverse fasi, dalla scelta del tecnico alla raccolta della documentazione necessaria, fino al fondamentale sopralluogo presso l'edificio da certificare.

Tecnici abilitati

I professionisti autorizzati a redigere l'APE sono figure tecniche iscritte ai relativi ordini e collegi professionali, come ingegneri, architetti, geometri e periti industriali. La normativa nazionale (D.P.R. 75/2013) stabilisce i requisiti di formazione e le competenze necessarie per poter esercitare questa professione.

Procedura e documenti necessari

Abbiamo visto cos’è e chi rilascia APE energetica. Per quanto riguarda la procedura per ottenere la certificazione, invece, si articola nei seguenti passaggi:

Incarico al professionista: il proprietario dell'immobile contatta un tecnico abilitato e gli conferisce l'incarico per la redazione dell'APE.
Sopralluogo obbligatorio: il certificatore deve obbligatoriamente effettuare almeno un sopralluogo presso l'immobile. Questa fase è cruciale per reperire e verificare di persona tutti i dati necessari all'analisi: dalle caratteristiche delle murature e degli infissi, alla tipologia degli impianti di riscaldamento e raffrescamento.
Raccolta documentale: il proprietario deve fornire al tecnico alcuni documenti essenziali. I principali sono:

Visura e planimetria catastale dell'immobile.
Libretto dell'impianto di climatizzazione (caldaia), completo dei rapporti di controllo di efficienza energetica.
Atto di proprietà, documento d'identità e codice fiscale del richiedente.

Elaborazione e rilascio: il tecnico, utilizzando software certificati, elabora i dati raccolti per calcolare gli indici di prestazione energetica e assegnare la classe all'immobile. Successivamente, redige l'APE e lo trasmette alla Regione o Provincia autonoma per la registrazione nel catasto energetico regionale.
Consegna al richiedente: il certificatore consegna una copia dell'attestato registrato al proprietario dell'immobile.

Quanto dura la certificazione energetica

L'Attestato di Prestazione Energetica ha una validità massima di 10 anni dalla data del suo rilascio. Tuttavia, la durata è subordinata al rispetto delle operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici, come previsto dalla normativa vigente. Se i controlli periodici della caldaia non vengono effettuati, l'APE scade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui era previsto il controllo.

L'APE, poi, deve essere obbligatoriamente aggiornata prima della scadenza decennale qualora si effettuino interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modificano la prestazione energetica dell'immobile.

Certificazione energetica: quanto costa davvero?

Il costo per l'ottenimento di un Attestato di Prestazione Energetica non è definito da un tariffario nazionale, ma varia in base a una serie di elementi legati alle caratteristiche dell'immobile e alla complessità del lavoro richiesto al tecnico certificatore.

In media, in Italia, il prezzo di una certificazione energetica può oscillare tra i 120 e i 400 euro. È importante diffidare di offerte a prezzi eccessivamente bassi, che potrebbero non includere il sopralluogo obbligatorio, requisito essenziale per la validità del certificato.

Fasce di costo indicative per appartamento, villa, edificio commerciale

Per fornire un quadro più chiaro, è possibile delineare delle fasce di costo indicative, elaborate incrociando i dati di mercato con le indicazioni fornite dagli ordini professionali di categoria. I prezzi indicati sono da considerarsi IVA e oneri esclusi.

Tipologia di immobile	Superficie indicativa	Fascia di prezzo media
Appartamento / monolocale	Fino a 80 m²	120 euro - 200 euro
Appartamento / trilocale	80 - 120 m²	150 euro - 250 euro
Villa o casa indipendente	120 - 250 m²	250 euro - 450 euro
Negozio / ufficio	Fino a 100 m²	200 euro - 400 euro
Edificio commerciale / capannone	Oltre 200 m²	A partire da 450 euro (su preventivo)

Nota: la tabella riporta stime basate sulla media dei prezzi di mercato. Si consiglia sempre di richiedere più preventivi dettagliati a professionisti abilitati per ottenere un costo preciso e personalizzato.

Normativa di riferimento sulla certificazione energetica

La disciplina della certificazione energetica degli edifici in Italia è il risultato di un quadro normativo complesso e stratificato, che ha origine da precise direttive dell'Unione Europea finalizzate a promuovere l'efficienza energetica e a ridurre le emissioni climalteranti nel settore edilizio. Questo corpus di leggi definisce le metodologie di calcolo, gli obblighi, le procedure e le sanzioni relative all’APE.

Direttive europee e recepimento in Italia

La certificazione energetica nasce dalle direttive europee per l’efficienza energetica, recepite in Italia attraverso un percorso legislativo articolato, il cui pilastro fondamentale è il Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192. Più volte modificato e integrato, rappresenta il testo di riferimento nazionale in materia. Tra le modifiche più rilevanti vi è quella introdotta dal Decreto Legge 63/2013, che ha trasformato l'Attestato di Certificazione Energetica (ACE) nel più completo Attestato di Prestazione Energetica (APE), tuttora in vigore.

I dettagli tecnici, le metodologie di calcolo e i requisiti minimi di prestazione sono stati definiti dai Decreti Interministeriali del 26 giugno 2015, che hanno aggiornato le linee guida nazionali per la redazione dell'APE e fissato gli standard per gli edifici nuovi e per quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti.

Aggiornamenti normativi recenti

La normativa è in continua evoluzione per allinearsi a obiettivi climatici sempre più ambiziosi. L'aggiornamento più significativo a livello europeo è la Direttiva (UE) 2024/1275, nota come "Direttiva Case Green". Approvata nella primavera del 2024, mira a trasformare il parco immobiliare europeo in un settore a emissioni zero entro il 2050.

Introduce obiettivi intermedi di riduzione dei consumi per gli edifici residenziali (meno 16% entro il 2030 e meno 20-22% entro il 2035) e stabilisce che tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero a partire dal 2030 (dal 2028 per quelli pubblici).

Gli Stati membri, Italia inclusa, avranno tempo fino al 29 maggio 2026 per recepire la direttiva nella propria legislazione nazionale. Questo comporterà un aggiornamento dell'APE, che dovrà includere nuove informazioni e seguire una scala di classificazione energetica comune a livello europeo, con la classe A corrispondente a un "edificio a emissioni zero" e la G agli immobili con le prestazioni peggiori.